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建面110㎡房子套内仅61㎡?!专家称取消公摊面积不可行

建面110㎡房子套内仅61㎡?!专家称取消公摊面积不可行

来源:桂房网    236人浏览   0人点赞   发布日期:2022-08-24

对于买房事情上,公摊面积与预售制一样,每每说到必然引起网友的强烈讨论。

而对于是否取消公摊面积、是否取消预售制,总是会存在两种声音。

上个月,专家称“坚决不能取消”引发网友热议。

近日,又有“专家称取消公摊面积不可行”话题登上热搜榜。



引发热议:

110㎡的房子到手仅61㎡

110平方米的房子,到手却发现套内面积只有60多平方米;购房时销售人员口头承诺的31%公摊面积,收房时却变成了46%……

近日,山东省青岛市市民李女士的遭遇,上了微博热搜。

对此,网友对于“取消公摊面积制度”的呼声再度高涨。


根据相关媒体的报道:

2018年,李女士在山东青岛买了一套110平方米的房子,该小区楼栋属于超高层建筑,达到55层。

由于李女士自己就是建筑从业者,知道公摊面积可能会有坑,所以在购房前就相关问题进行了反复询问。当时销售人员的口头答复是:公摊面积的占比大约为31%。

然而,2021年收房时,李女士找了验房师测量后发现,实际套内仅有61平方米左右,3间卧室没有一间超过9平方米。

而根据住建部发布、从2012年8月起施行的《住宅设计规范》(GB50096-2011),住宅应按套型设计,每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本功能空间。其中,双人卧室的使用面积不应小于9平方米。

后得知,从合同上显示的套内面积75平方米到她实际测量的61平方米,差值主要体现在墙体的厚度上,外墙的一半厚度计入套内建筑面积。


文章配图,与文字无关

报道显示,李女士在法维权时得到“官方”口径——小区房屋的公摊面积占比是46%。

“这就意味着我们花了上百万元买到手的房子,实际上将近一半都不是自己住的,如果一开始就知道这个情况,无论如何我都不会购买。”李女士表示。

同时,和李女士同小区的姚女士购入了一套复式上下楼160平方米的房子,结果到手的套内面积也只有90平方米左右。

“3个卧室都放不进去尺寸宽1.8米的床,若摆放1.5米的床则又无法安装或安放衣柜。”还有一位购买了同小区的业主称,“厨房也放不下大冰箱,卫生间放不下洗衣机。”

事件一经报道,关于“取消公摊面积”的呼声就再次高了起来。

著名主持人也在央视的节目中评价称:近年来,商品房由于提档升级,增加电梯数量、公共区域面积增加等等因素,商品房的公摊面积呈扩大化趋势,从最初的10%以下,到现在动不动就30%、40%,而且极不透明,让消费者云里雾里地就被框入其中。


到底什么是公摊面积?

公摊面积制度存在已久。

关于公摊面积相关的内容,在往期文章中(),小编也多多少少写过一些。

公摊面积一般指公摊建筑面积,指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有,购房人按照法律、法规的规定对其享有权利,承担责任。

根据国家2000年8月1日开始实施的《房产测量规范》描述,公摊面积为:

一是大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、变(配)电室、值班警卫室等,以及为该幢服务的公共用房和物业管理用房、其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

二是每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙),为墙体面积水面投影面积的一半。

但独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室、管理用房,作为人防工程的地下室,这些不作为公摊面积分摊给业主。


小区单元公共门厅

那么,公摊面积到底怎么计算的呢?

公摊面积计算公式:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积;公摊面积=套内建筑面积×公摊系数;公摊系数=建筑总公摊面积/总套内建筑面积;套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

看到上面的公式,有些人可能有点被绕晕了,原来计算公摊面积的过程中,还涉及有套内建筑面积、公摊系等概念。

在买房时,开发商销售时若没有说明,甚至有意混淆‘公摊’‘公摊系数’‘套内建筑面积’等概念,各种专业术语堆砌起来,购房者会被这些堆砌的专业术语绕晕。


目前,国家层面没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内。

但就房地产市场多年来的一贯共性,不同建筑类型以公摊率(公摊面积除以建筑面积的百分比)来衡量的话,合理范围是:

独立别墅一般来说没有公摊面积,联排别墅有较少的公摊面积;7层以下(洋房)住宅公摊率为7-12%之间,7-11层(小高层)住宅公摊率为10-20%之间,12-33层(高层)住宅公摊率为14-24%之间。

看到这,或许大家对于“什么样的房子公摊面积能小一些”有了一定概念。

即基本规则是:楼体越高、公摊面积越大,房屋越小,公摊面积越大。

所以,购房者想买公摊面积小的房子,首选是低层住宅,如洋房、别墅类产品。


“公摊面积”难取消?

一直以来,公摊面积划分没有统一标准,哪些区域属于公摊面积,哪些区域不是,有没有重复收费,只能由开发商说了算。

同时,公摊面积还衍生出一系列不合理收费,如物业费、取暖费都是按公摊后的面积收费。

因此,对于关于“取消公摊面积”的呼声,近年来也是越来越高。

就在今年两会期间,全国政协委员洪洋"建议取消商品房公摊面积"还登上了微博实时热搜第一,并引发大量网友关注。

全国政协委员洪洋还表示,在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象,最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。

他明确提出,建议取消公摊面积,可以将实际的公摊面积成本核算到实用面积之中,让老百姓明白付费,放心购房。

此外,也有不少官方媒体也明确发文表示,“公摊面积”是糊涂账,其背后利益空间巨大,易滋生诸多弊病——公摊被挪作商用,本应属于业主的收益不知去向。

也有媒体发文指出:“公摊面积缺少标准、管理混乱”的现实问题,并认为“越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益,也损伤了市场经济的公平与公正”。


但同时,近年也时常有一些法律界及房地产业的专家人士认为:

取消公摊面积制度既不具有可行性,实际上也没有现实意义。

有人认为,按套内使用面积交易会扰乱房价。也有专家明确道,公摊面积并不会让地产商多赚一分钱,反而会损害购房者的利益。


为什么取消公摊会有人觉得损害购房者的利益?

说来说去,大家统一的口径答案无非是这两个:

其一若公摊面积取消的话,房子公共区域会变小,将会给小区居住者的日常生活带来非常多的不便之处。

其二,公摊取消后,按照实际使用面积来计算房价,价格或会上扬,购房者的购房成本很大程度上就会增加。

因而直至目前,官方未正面提及取消公摊面积,只是大众对于“是否取消”的争议声只增不减。


公摊面积问题积弊已久。我们也知道,不是一时的热搜话题就可以完全改变这个制度甚至是直接取消。

接下来一段很长的时间里,对于是否取消公摊的双方“拉锯战”还是会继续。

对此,你怎么看?



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